关于《三亚崖州城中村改造项目-城西安置区征收补偿安置方案》政策解读

关于《三亚崖州城中村改造项目-城西安置区征收补偿安置方案》政策解读

     《三亚崖州城中村改造项目-城西安置区征收补偿安置方案》（崖州府〔2025〕34号）（以下简称《方案》）已由三亚市崖州区人民政府常务会议和区委常委会会议审议通过，自2025年4月10日起实施。为做好政府文件解读工作，保障公众知情权、参与权、监督权，现将有关情况解读如下：
一、为什么要制定《方案》？
    为加快推进三亚崖州城中村改造项目-城西安置区的建设，保障被搬迁人的合法权益，根据相关法律法规及其他规范性文件的规定，结合城西片区的实际情况，制定本征收补偿安置方案。
二、《方案》包括哪些内容？
    《方案》分为征收范围基本情况、征收主体及法律文件依据、征收补偿安置原则、安置对象认定与补偿、现有居住房屋面积扣除应安置面积后剩余建筑面积及地上附着物的补偿标准、搬迁、过渡安置补偿和奖励、坟墓迁移补偿标准、安置房的建设、保障措施、其他事项共十条。
三、征收范围基本情况
    征收范围：东至城西片区路网规划二路，西至还金路，南至城西片区路网规划崖保路，北至城西片区路网规划古城北路，规划用地面积0.119平方公里（约179.15亩），具体范围四至坐标以项目规划红线的实际勘测定界为准。征收范围内约150户，720人，房屋约130栋，总建筑面积约4.3万平方米，最终数据以实际测量和签约补偿为准。
四、征收主体
    征收人为：三亚市崖州区人民政府；

实施单位为：三亚市崖州区项目推进服务中心；

被征收人为：征收内需要征收的土地、青苗、房屋及其他建筑物、地上附属物的合法产权人。
五、征收补偿安置原则有哪些？
（一）公开、公平、公正的原则；
（二）依法实施、合理补偿、妥善安置原则；
（三）以人为本，让利于民，保障被征收单位和被征收人的合法权益原则；
（四）保护合法建筑和坚决打击违法建筑相结合的原则。
六、安置对象认定与补偿

（一）安置对象认定

自本方案发布之日止，符合下列条件之一的人员，可认定为安置对象。

1.原籍村民。指户籍在被征收土地所在的村，具有村集体经济组织成员资格的人员及其户籍在册子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。

新出生婴、幼儿，已办理合法领养手续人员，因客观原因未及时进行申报户籍登记的，按《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国户口登记条例》的相关规定，由村委会审定上报，崖州区人民政府审核通过后按原籍村民认定。

2.转户村民。指户籍关系转户至被征收土地所在的村，具有村集体经济组织成员资格，且长期居住生活在本村的人员及其户籍在册子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。

3.入赘女婿。在本方案发布之日前，办理婚姻登记手续，落户在被征收土地所在的村，具有村集体经济组织成员资格，且长期居住生活在本村的人员。

4.入嫁媳妇。在本方案发布之日前办理婚姻登记手续，落户在被征收土地所在的村或户口未迁入但在原户口所在地未分配宅基地、无自建房，并随夫生活在本村的人员及其户籍在册未成年子女（入嫁媳妇为再婚的，与前夫所生子女在方案发布前户籍未迁入被征收土地所在村的不给予安置）。

5.外嫁女。指婚后户籍未迁出被征收土地所在的村，未享受嫁入地集体福利（分红）待遇，具有本村集体经济组织成员资格的人员及其户籍在册未成年子女。

6.外出工作人员。分为两种情况：（1）指原是被征收土地所在村的原籍村民，因工作原因户籍不在本村，但在本方案发布之日前在本村有自有住房，且未享受过福利分房（含经济适用房、单位分房、集资房、房改房、安置房、安居型商品房等）的人员。（2）指原是被征收土地所在村的原籍村民，因工作原因户籍不在本村，但在本方案发布之日前在本村有自有住房，已享受福利分房（含经济适用房、单位分房、集资房、房改房、安置房、安居型商品房等）的人员。

7.其他特殊情况需列入安置范围的，由本人提出申请，经村委会派人调查核实后，报崖州区人民政府审议确定。

七、集体土地上房屋分户原则及家庭成员什么情况下可以分户安置？
    1.原则上一本户口簿为一户。安置对象家庭成员符合分户的，可予分户。

2.本方案发布前，已婚并办理婚姻登记的人员，可予分户。

3.本方案发布前，未婚但达到法定婚龄的人员，可予以分户。

4.本方案发布前离婚未满12个月或在本方案发布后离婚的不予分户。

5.未达法定婚龄且父母双亡的，或父母一方去世另一方不符合安置的子女，可单独成一户。
八、集体土地上安置人员的安置面积标准的认定及补偿方式有哪些？
   1.符合1至5类的安置对象，补偿标准为每人安置建筑面积60平方米；第6类第（1）种安置对象，补偿标准为按以夫妻双方为一户安置建筑面积127.5平方米；第1至5类及第6类第（2）种且享受过政策福利性分房的安置对象，补偿标准为以夫妻双方为一户安置建筑面积42.5平方米。

2.安置房屋面积大于被征收房屋面积的部分由被征收人按照1350元/㎡的标准向征收人缴款，该笔款项在被征收人签订安置补偿协议时，可从被征收人应得的征收补偿款中抵扣，征收补偿款不足抵扣该笔款项时，被征收人应补足该笔款项。

3.安置对象可选择货币补偿、产权置换、货币补偿和产权置换相结合任意一种补偿方式进行安置。为保障被征收人的基本居住条件，鼓励被征收人选择回迁安置。

（1）货币补偿

安置对象选择货币补偿的，按应安置建筑面积乘以城西安置区安置房屋建筑面积的市场评估单价计算。             （2）产权置换

安置对象选择产权置换的，按应安置建筑面积1:1的比例提供安置房；安置房分配应当遵循面积就近原则，安置对象应选择与应安置面积差额最小的现有房源套型，并按照本方案第四条第（三）款第5项结算差价。

（3）货币补偿和产权安置相结合

货币补偿部分按本条第三款第（1）项执行，产权置换部分按本条第（三）款第（2）项执行。

4.农民集体所有土地或耕地被征收面积累计达到60%以上（含60%），符合《海南省征地安置留用地管理办法》（琼府办〔2012〕97号）等政策的前提下，可以给该农村集体经济组织安排留用地权益，通过留用地或留经营性物业两种形式保障，原则上优先安排经营性物业。留用地权益及留用地土地指标面积和价值指标转换成的土地面积之和不得超过被征地总面积的6%。

九、现有居住房屋面积扣除应安置面积后剩余建筑面积及地上附着物的怎么补偿？
    （一）对符合1至6类安置对象的人员，现有居住房屋扣除应安置面积后剩余房屋面积部分及地上附着物补偿标准：

1.现有居住房屋面积与应安置面积扣除比例：框架结构、混合结构按1:1扣除；砖木结构按1:0.8扣除；简易结构面积不作为可扣除面积。

2.现有居住房屋建筑面积在525平方米以内（含525平方米）部分的补偿标准：

（1）现有居住房屋面积小于应安置面积的，对现有居住房屋不予补偿。

（2）现有居住房屋面积大于应安置面积的，扣除应安置面积后剩余的房屋面积部分，框架结构按每平方米1350元、混合结构按每平方米1100元、砖木结构按每平方米850元的标准进行补偿且给予100%奖励的标准补偿；简易结构按每平方米350元的标准进行补偿。

（3）现有居住房屋的装修补偿，扣除应安置面积后剩余的房屋面积，框架结构及混合结构按每平方米800元、砖木结构按每平方米500元的标准补偿；简易结构按每平方米300元的标准给予补偿。

3.现有居住房屋建筑面积在525平方米以上1000平方米以内（含1000平方米）部分的补偿标准：

（1）现有居住房屋面积小于应安置面积的，对现有房屋不予补偿。

（2）现有居住房屋面积大于应安置面积的，扣除应安置面积后剩余的房屋面积，按每平方米550元的标准给予补助，在规定时间内签订搬迁补偿协议并腾空房屋的，再给予每平方米250元的搬迁补贴。

（3）现有居住房屋的装修补偿，扣除应安置面积后剩余的房屋面积，框架结构及混合结构按每平方米 800 元、砖木结构按每平方米500元的标准给予补偿。

4.被征收房屋建筑面积在1000平方米以上的部分不予补偿。

（二）其他人员的房屋征收补偿：

1.不符合1至6类安置对象且在本方案发布之前户籍已迁入崖州区的人员，其房屋面积在525㎡以内（含525㎡）按1350元/㎡给予补偿，对于在征地工作人员首次入户之日起30日内主动配合拆迁的给予500元/㎡的奖励，超出30日的不给予该项奖励；房屋面积在525㎡以上1000㎡以内（含1000㎡）的部分按800元/㎡给予补偿，房屋面积超出1000㎡部分不予补偿。

2.无合法房屋产权（或无合法手续）且在本方案发布之前户籍未迁入崖州区的人员，其房屋按以下标准补偿：

主动配合登记丈量，积极进行搬迁工作，被拆除房屋（包括框架、混合、砖木结构房屋）按每平方米550元标准（每户以525平方米为最高标准，超出部分不予补偿）给予被拆迁户生活困难补助。

在规定时间签订房屋拆迁补助协议并腾空房屋的，再给予被拆迁户每平方米250元（每户以525平方米为最高标准，超出部分不予补偿）的搬迁奖励费。

（三）青苗及地上附着物等参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）的通知》（三府〔2013〕43号）及《三亚市征收集体土地青苗补偿费和征地经费包干管理办法》（三府规〔2021〕25号）执行。

（四）被征收房屋的空调、电话、有线电视（数字电视）等迁移补助费用，参照《三亚市集体土地上征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府〔2013〕43号）文件规定执行，43号文件没有写明的，按评估机构评估结果补偿。

十、搬迁、过渡安置补偿和奖励怎么计算？
（一）搬迁补助费

征收范围内符合安置的人员，搬迁补助费为每户3600元/次，被征收人选择货币补偿的，在签订搬迁补偿安置协议后按一次搬迁，一次性结清搬迁补助费；选择回迁安置或货币补偿和回迁安置相结合的，在签订搬迁补偿安置协议后按两次搬迁，一次性结清搬迁补助费。

（二）临时过渡安置费

1.认定为1至6类安置对象被征收人选择货币补偿的，不予发放临时过渡费；选择回迁安置或货币补偿和回迁安置相结合的，回迁安置部分按每户每月租房补贴4000元、每人每月生活补贴500元的标准发放临时过渡安置费，由其自行过渡安置。

2.临时过渡安置费发放期限从被征收人签订征收补偿安置协议并腾空房屋当月起至征收人发布交房公告交房之日后3个月止，以实际临时过渡期按整月计算时间发放临时过渡安置费。若临时过渡期超过18个月，先一次性发放18个月临时过渡安置费，期满后根据实际情况再发放。

（三）积极配合搬迁奖励

对符合安置条件的人员，积极配合进行清点、丈量和登记，在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议，同时，在签订房屋征收补偿安置协议约定的时间内搬迁腾空房屋的被征收人给予搬迁奖励，具体奖励情况如下：

1.被征收人在征地工作人员首次入户之日起45日内（含45日）签订房屋征收补偿安置协议并搬迁腾空房屋的，一次性给予人民币10万元/户的奖励。

2.被征收人在征地工作人员首次入户之日起45日后至90日内（含90日）签订房屋征收补偿安置协议并搬迁腾空房屋的，一次性给予人民币5万元/户的奖励。

3.被征收人在征地工作人员首次入户之日起超过90日签订房屋征收补偿安置协议和搬迁的，不给予任何货币奖励。

十一、坟墓迁移补偿标准？
征收范围内坟墓迁移补偿按照如下标准执行：

十二、安置房的建设标准及如何分配？
    （一）选址

　　安置于城西安置区

　　（二）建设标准

　　安置房建设遵循统一规划、统一设计、统一建设原则，按照规划部门批准的安置房建设方案进行建设。

　　（三）安置房建设监管

　　为保障安置房的建设质量和进度，安置房项目业主单位定期组织被征收人代表到施工现场进行检查监督。

　　（四）安置房的分配

　　由崖州区人民政府、相关村社区（居）主导进行，按照被征收人签订征收补偿安置协议时间的先后顺序，优先选择安置房（包括安置房朝向、楼层、户型和房号等），同一日签订协议的，以抽签方式确认选房顺序。

（五）安置房办证费用

　　被征收的房屋已依法取得房产证（或不动产权证）的，换发安置房不动产权证所需费用由征收人承担，超出原产权证权属面积部分对应的相关费用由被征收人承担。被征收的房屋未依法取得房产证（或不动产权证）的，征收人协助被征收人办理不动产权证，换发安置房不动产权证所需费用由被征收人承担。换发安置房不动产权证时，安置房屋维修资金由被征收人承担。

十三、保障措施有哪些？

（一）征收人与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收实施单位报崖州区人民政府作出补偿决定，依法送达被征收人并予以公告。

　　（二）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

（三）在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议的，不给予搬迁奖励和补贴。

（四）本方案发布后，不得在征收范围内实施扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；已超期的临时建筑或因抢建等被崖州区人民政府认定为违建的房屋及房屋部分不予补偿，执法部门对征收范围内的抢建、抢种及违法建筑依法予以打击。

　　（五）崖州区人民政府采取集中建设高层公寓住宅的方式提供安置房。

　　（六）参与征收补偿、安置相关工作人员，须严格执行有关法律、法规、政策和本方案的规定，接受社会监督。对玩忽职守，滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　（七）对影响征收补偿、安置正常工作秩序，采取干扰、围攻、殴打等方式阻碍工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

十四：安置户的户数如何认定？

安置户的户数，以签订《征地拆迁补偿安置协议书》时确定的户数为准；安置搬迁户的人口，以签订《征地拆迁补偿安置协议书》时确认的人口为准。安置协议签订后减人不减少安置房的面积。
十五、集体土地上的新生婴儿如何认定安置资格？
   关于新生儿安置资格的说明：1、在本方案发布之日前怀孕，并在本方案发布之后10个月内出生的婴儿，经核实后按不同人员类型的相关补偿标准分别执行。其中，对于在签约时已经出生的婴儿，在补偿时按照其父母的补偿类型及标准执行；在父母签约后出生的婴儿，在其出生后，按照其父母的补偿类型及标准进行补偿。2、在本方案发布之日后怀孕出生的婴儿，不再认定为安置对象。
十六、新旧安置政策如何衔接？
    本方案自批准发布之日起施行，《三亚市崖州区项目征收补偿安置方案》（崖州府〔2021〕64号）与本方案征收范围重合的区域，按本方案执行。